幾十年來，韓國獨特的「全租」制度被廣泛視為實現住房所有權的天然跳板。
這種制度在1970年代韓國經濟快速發展時期迅速普及。根據全租制度，租戶無需按月支付租金，而是向房東一次性支付一大筆押金——通常相當於房產價值的60%到80%。租期結束時（通常為兩年），押金將全額退還。
隨著快速的城市化進程，數百萬農村人口湧入城市，住房需求激增。但普通家庭獲得抵押貸款的機會有限，因為銀行的信貸主要集中在向國家主導的工業發展項目輸送資金。
全租房子有效地填補了這一空白，成為銀行融資之外的一種私人選擇。房東可以用房客的押金來支付部分購屋款，也可以將這筆錢用於投資或存入高利帳戶。從這個意義上講，押金的作用很像一筆無息貸款。
同時，對於租戶而言，這提供了一種無需支付無法收回的月租即可獲得住房的途徑。那些能夠籌集預付押金的人可以在租賃期內居住在該房產中，並在租賃期滿後取回相同的本金。這意味著他們可以保留一筆可觀的積蓄，以便日後購買自己的住房。
對於一代韓國人來說，全租房因此服務於當時仍在不斷發展的房地產市場的買賣雙方。多年來，這種模式運作得非常成功——直到支撐它的金融和房地產市場環境開始改變。
隨著利率開始下降，房東無法再像以前那樣透過收取租戶押金來獲得豐厚的收益。同時，人們對房價持續上漲的預期也逐漸消退，房東越來越難以期待自己的房產價值會繼續攀升。
當市場低迷導致房價下跌，或新租戶的押金低於應付給原租戶的金額時，這種假設就可能失效。房東可能會發現自己資金短缺，無法償還退租租戶的欠款，最終只能由租戶承擔損失。
全世如何成為詐騙工具
2022年，一起房屋詐騙案將全租屋詐騙推到了全國輿論的風口浪尖。
被稱為「別墅大王」的南憲基在仁川擁有約 2,700 套住宅，被發現詐騙了 820 名租戶共 589 億韓元（4,400 萬美元）。
他幾乎沒用自己的錢就購置房產，而是利用租戶的押金進行後續購買——這種高槓桿的房產炒作模式依賴於源源不斷的新租戶來維持運作。但隨著房地產市場疲軟，新押金來源枯竭，這種循環也隨之瓦解。此案揭露了「全租」模式如何被大規模濫用。
最近一起醜聞表明，問題不僅限於房地產投機者。首爾中央地方檢察廳的一名刑事調查員被指控在京畿道華城市東灘擁有70多處房產，並拖欠25名租戶共計32億韓元的押金。隨著投訴不斷增加，他於2025年逃往菲律賓，並於今年7月被捕後強制遣返回韓國。
其他詐騙手法包括房東收取他們無權出租的房產的押金。一個常見的例子是，房產已被移交給信託公司作為貸款擔保，但房東卻未經公司許可擅自出租。詐騙分子還可能向租戶提供不同版本的合同，或者在租戶不知情的情況下將同一套房子出租給多個租戶。
對租戶而言，後果可能是毀滅性的。全租押金代表著多年的積蓄，通常也輔以銀行貸款。一旦押金無法追回，受害者不僅會損失大部分財產，還要背負債務。
年輕人受到的負擔尤其沉重。截至8月31日，韓國國土交通部已根據《全世詐騙受害者支援及住房穩定特別法》正式認定40936人為受害者，其中40歲以下人群佔總數的75.95%。
